【住宅業界の規則・法律・税制】建てられる家の大きさを決める建ぺい率と容積率・住宅の仕様の指針である住生活基本法【低層地域・防火準防火地域・第一種低層住居専用地域・斜線制限・日影規制・住生活基本法・住生活基本計画・空家等対策特別措置法】

建てられる家の大きさを決める建ぺい率と容積率【地域の美観や近隣の安全性を保つ】

建物が建てられる大きさは「用途地域」によって異なります。その建物の大きさの制限を示しているのが「建ぺい率」と「容積率」です。これらは地域の美観や近隣の安全性などを保護するためにとても重要なのです。

建ぺい率とは、土地の面積に対する建物面積の割合を表します。たとえば建ぺい率が50％と指定された地域だった場合、土地の大きさが100㎡としたら、建物を真上から見たときの面積である水平投影面積を50㎡以下にしないといけません。

容積率とは、土地の面積に対するすべての階の合計面積である延床面積の割合です。

たとえば容積率75％と指定された100㎡の土地がある場合、1階と2階の合計の面積が75㎡以下でなければならないのです。

建ペい率・容積率は各用途地域によって異なります。

たとえば、低層地域に多い「建ぺい率50％、容積率100％」の敷地では、土地に対して大きな住宅を建てることはできません。一方で「建ぺい率100％、容積率200％」の敷地では、土地に対して比較的大きな住宅を建てることができます。

しかし、隣接している住宅と近くなる可能性が高いため、防火・準防火地域に指定されていることが多いのです。

低層地域とは

都市計画で定められた用途地域のひとつ。正式名称は「第一種低層住居専用地域」。閑静で日当たりのよい住宅街を特徴とする。

用途地域によって、建ペい率・容積率以外にもさまざまな制限があります。

たとえば「道路・北側」による高さの制限である「斜線制限」、日照を保護するための「日影規制」などがあります。

このような制限により土地に対する建物の配置、間取りや高さが制限されることもあります。また、このような法律により、地域の美観だけでなく、近隣の安全性・日照性・防音性などを保護しているのです。

防火・準防火地域とは

都市計画法で「市街地における火災の危険を防除するために定める地域」と指定されている地域。該当地域に住宅を建設する場合は、通常よりも耐火性に優れた設備を使用したり、耐火性をより向上させるための施工を追加したりする。

耐震偽装問題など、住宅に関してさまざまな問題が発覚した1990年代。そこにメスを入れるために2006年に「住宅生活基本法」が施行されました。この法律により住宅業界は大きな転換期を迎えたといえるでしょう。

住生活基本法は国民の豊かな住生活の実現を図るため、住生活の安定の確保や向上の促進に関する施策についての基本理念や住生活基本計画の策定を定めたものです。

住生活基本法は次の4つの目標から成り立っています。「現在及び将来の住生活の基盤である良質な住宅の供給等」「住民が誇りと愛着を持つことのできる良好な居住環境の形成」「民間活力、既存ストックを活用する市場の整備と消費者利権の擁護及び増進」「低額所得者、高齢者、子育て家庭等の居住安定の確保」です。

住生活基本法

2006年に施工された。4つの基本理念に加えて、国・地方公共団体・住宅関連業者における住宅の安全性に関する責任の所在も明示されている。

この基本理念を実施するために、具体的に作られる計画は「住生活基本計画」です。

この計画は基本法の中で約5年ごとに内容の見直しをすると定まっています。2006年度に作られた計画は、過去2011年度と2016年度に見直されています。

また、基本計画は国土交通省が定めた全国計画と、各47都道府県が定めた地方自治体の計画があります。

2016年に更新された2025年までの全国計画の内容では、三世代同居の支援やバリアフリー化・ヒートショック対策の見直しなどが挙げられます。

そのほか、「若年・子育て世帯や高齢者が安心して暮らすことができる住生活の実現」や、空き家の増加を抑えつつ活用方法を見出していくための「既存住宅の流通と空き家の利活用を促進し、住宅ストック活用型市場への転換を加速」などが掲げられています。

空き家

居住者・使用者がいない家。売り手・買い手の不在や居住者の死亡・施設入居などが主な原因となる。解決策として2014年に空家等対策特別措置法が制定された。