【住宅業界の規則・法律・税制】消費者保護を図る住宅瑕疵担保履行法・同じ住宅に長く住むための長期優良住宅の認定制度【住宅瑕疵担保履行法・ホームインスペクション・筋交い・ランニングコスト・保険法人・住宅瑕疵担保責任保険法人】

消費者保護を図る住宅瑕疵担保履行法【欠陥住宅は施工者が責任を持つ】

住宅を購入して数年経過したあとに、屋根や外壁などに不具合が見つかった場合、建てた住宅メーカーが倒産してしまっていたら保証されるでしょうか。そんなケースに消費者を守ってくれるのが住宅瑕疵担保履行法です。

住宅瑕疵担保履行法は「住宅瑕疵があった場合、施工者が瑕疵を補填しなくてはならない」という法律です。

また、住宅メーカーが倒産してしまったあとでもちゃんと瑕疵を保証できるように「保険」または「供託」が義務付けられています。住宅メーカーが担保しなくてはいけない期間は10年間と定められています。

この住宅瑕疵担保の責任の範囲は「構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分」となっています。

具体的には「基礎・土台」「筋交い（すじかい）などの骨組み」「屋根や外壁材（雨漏り防止）」「防火性能」などに問題があった場合に限られます。たとえば設置されたキッチンやトイレなどの設備、クロスなどの内装に関して不具合があっても瑕疵担保は対象外となります。

施主は、もしも新築後10年以内に建てた施工会社が倒産してしまった場合は、10年以内にホームインスペクションを行い、不備がないか念のため確認しておくべきでしょう。

住宅瑕疵とは

住宅としての品質や機能が備わっていないこと。最近では、保険の適用に加えて仲介会社のサポートやホームインスペクションを活用し、欠陥住宅の購入後卜ラブルを未然に防いでいる。

筋交いとは

筋交い（すじかい）とは、骨組みの柱の間に斜めに交差させて取り付ける、補強用の部材。耐震性の確保を目的とするもので、在来工法によくみられる。

ホームインスペクションとは

ホームインスペクションとは、新築や中古（既存）の住宅の施工や劣化などの状態を客観的に診断するために、ホームインスペクター（住宅診断士）など第三者の住宅建築の専門家が行う調査のこと。住宅診断とも訳される。

住宅瑕疵担保保険は、住宅メーカーが保険料を支払い保険に加入しておくことで、万が一倒産してしまった場合、施主や買主が補修費用を保険法人に請求できる仕組みをいいます。

また、供託（きょうたく）は住宅メーカーが法律で定められた額の保証金をあらかじめ法務局などの供託所に預けておく制度のことです。

住宅メーカーはこの保険か供託のどちらかで対応する義務があるのです。

保険法人

保険を販売する権利・義務を有した組織。住宅瑕疵保険を販売する住宅瑕疵担保責任保険法人は国土交通大臣の指定が必要となり、2020年時点で全国に6社存在する。

日本の住宅は海外から比べると寿命が短いといわれてきました。その理由はマイホームブームに起こった「質の悪い住宅の大量生産」や中途半端に断熱材を使用した「湿気が溜まりやすい住宅の増加」にありました。

長期優良住宅の認定制度は新築では2009年より、増築・改築の認定制度は2016年より始まりました。

長期優良住宅が認定された住宅は、簡単にいえば「メンテナンスをすれば、100年長持ちする家」「長期的に快適で健康的で経済的な家」のことをいいます。具体的には「耐震性」「劣化対策」「維持管理」などの9つの認定基準があり、それらすべてをクリアした住宅が長期優良住宅となります。

長期優良住宅に認定されることのメリットは、住宅ローン減税の控除額の増額や固定資産税・不動産取得税免除額・登録免許税など一部の税金の減額が挙げられます。また、資産価値が残りやすいというメリットもあるでしょう。

一方でデメリットは、最初に一定以上の申請費用を支払う必要があることです。長期的にメンテナンスを行い、一定以上の基準を満たしておく必要があり、ランニングコストが上昇する可能性があります。

ランニングコストとは

建築・入居後にも建物や設備の維持や管理のために必要となる費用。メンテナンス費や税金、保険料などがランニングコストと呼ばれる。

認定を受けても、税金が安くなるとはいえ、申請費用がある以上、施主にとって経済的メリットはあまりありません。

また住宅メーカーにとっても手続きに手間がかかるという側面があります。長期優良住宅の認定基準をクリアした住宅というアピールはするものの、実際に申請までしっかりと願客に推奨することも少ないのです。